전문가들의 2011년 상하이 부동산 전망

새해에는 집값이 오를까, 내릴까? 이는 한 해를 시작하는 많은 사람들의 최대 관심사로 자리잡았다.

중국정부는 2011년에도 부동산시장에 대한 거시통제를 늦추지 않을 것이라는 입장을 분명히 했으며 원자바오 총리는 중앙인민라디오 생방송에 출연해 “집값을 합리적인 수준으로 유지하겠다”며 이에 자신 있다고 밝히기도 했다. 원 총리는 “정부는 현재 보장형(서민) 주택을 지어 공급하는 것과 투기를 억제하는 것을 양대 축으로 집값 안정 정책을 추진하고 있다”고 말했다. 주택건설부는 내년에도 거시통제를 통한 부동산시장 안정을 지속하겠다고 발표했다.

2010년 정부의 잇단 거시통제에도 불구하고 상승세를 지속한 집값이 이 같은 중국정부의 굳은 의지로 어떻게 바뀌게 될지, 새해 부동산시장 전망에 많은 사람들이 주목하고 있는 가운데 전문가들도 다양한 목소리를 냈다.

“분양주택 가격은 시장이 정한다”

상하이의 한 부동산 경제전문가는 “원자바오 총리의 발언에서 정부가 보장형(서민) 주택 건설을 통한 부동산시장 안정에 큰 비중을 두고 있다는 것을 알수 있다”면서 “서민 임대주택, 경제형 주택, 철거이전 보장형 주택 등의 토지 사용규모가 전체 토지공급의 70%를 점하게 될 것”이라고 말했다. 이는 정부가 서민생활 안정을 위한 정책으로 역대 최대 규모라면서, 하지만 분양주택에 대해서는 시장순리에 맡기게 될 것으로 예측했다.

시장에 맡긴다는 것은 집값 상승을 의미하는 것이기도 하다.

화웨이(华伟) 화둥사범대 주임은 2011년 집값은 “오를수록 통제할 것이고, 통제할수록 오르는” 현상을 보일 것이라고 말했다. 그러면서 최근 꾸준하게 불거지는 부동산세 도입도 집값 오름세를 꺾지는 못할 것으로 내다봤다.

푸단대부동산연구센터 인보청(尹伯成) 주임도 이 같은 주장을 펼쳤다. 그는 “인플레이션 압력과 토지자원의 제한성 등 요인으로 집값이 계속 오르게 될 것”이라며 15~20% 인상을 예측했다.

유동성 통제로 집값 상승 억제

전문가들은 2009년 집값 급등이 시중 유동성 과다와 밀접한 연관이 있다고 지적한다. 2009년 중국은 경기 부양을 위해 시중 유동성을 당초 계획의 3배로 늘렸다. 2010년 인민은행은 규모를 축소하긴 했으나 경착륙으로 인한 부정적인 영향을 우려해 7조5천위엔 수준으로 줄이는데 그쳤다.

따라서 지난 2년 동안 상당한 규모의 자금이 부동산시장으로 유입된 것으로 추정되고 있다. 대량 자금 유입에 반해 주택공급이 확대되지 않은 상황은 집값 상승을 불러올 수밖에 없다는 분석이다.

한 전문가는 2011년에는 유동성 긴축과 함께 거시통제가 지속될 것으로 전망했다. 대부분 전문가들이 분양주택 가격이 오를 것이라는 예측을 내놓고는 있으나 시중 유동성이 약화된 이상 오름폭도 크지 않을 것이라는 전망이다.

대규모 서민주택 건설, 집값 상승 or 하락?

1년전, 많은 전문가들의 ‘2010년에는 정부의 거시통제 정책으로 인해 집값이 하락할 것’이라는 예측을 정면으로 반박하며 ‘올해도 집값이 최소 5%이상은 오른다’는 주장을 펼쳐 화제가 된 부동산 전문가 런즈창(任志强)은 새해 부동산 시장에 대해 “정부가 토지공급 규모를 늘리지 않는 상황에서 제한된 토지에서 서민주택을 확대 건설한다는 것은 마치 ‘늑대는 많은데 고기덩이는 작은 것과 같다’면서 분양주택 가격 상승을 부추기게 될 것”이라고 주장했다.

이에 대해, 일부 전문가들은 홍콩이 서민주택 공급 확대를 통해 고급주택 가격 하락을 성공적으로 이끌어낸 사례를 들어 이 같은 주장을 반박하고 나섰다.

주택청타오율, 분양주택 가격 풍항계

도시의 주택청타오율(住宅成套率)이 2011년 분양주택 가격 동향의 풍향계가 될 것이라는 전문가 주장이 제기됐다.

이 전문가는 “홍콩정부가 서민주택 공급확대를 통해 치솟는 집값을 통제하는데 성공했으나, 성공의 전제조건이 주민가구 230만 가구에 주택 240만채였다는 비율에 주목해야 할 필요가 있다”고 지적했다. 이론적으로 가구당 적어도 주택 1채를 보유하고 있다는 것이다. 서방 선진국에서는 도시의 주택청타오율이 100%에 달할 경우 집값이 안정됐다고 보고 있는데, 110%에 달했다는 것은 가격 상승 공간이 거의 없다는 것을 뜻한다고 설명했다. 그러면서 “상하이의 주택청타오율은 현재 95%로 아직 안정권 내에 진입하지 않았다”고 분석했다. 현재 상하이의 주택청타오율은 연간 1% 성장을 보이고 있다.

이 전문가는 “상하이의 부동산시장이 날이 갈수록 성숙되고 있다”면서 “시장이 성숙돼야 내부 가격시스템도 이성을 되찾게 될 것”이라고 덧붙였다.

* 주택청타오율(住宅成套率): 주방, 화장실 등 기능이 완비된 주택면적이 전체 주택면적에서 차지하는 비율.